Trong quá trình xây nhà phần thô, rất nhiều chủ nhà băn khoăn giữa hai lựa chọn phổ biến:
(1) Khoán trọn gói phần thô và (2) Khoán nhân công phần thô.
Trong đó, hình thức khoán công phần thô (chủ nhà tự lo vật tư, đội thi công lo nhân công) là phương án được nhiều người nghĩ rằng “tiết kiệm hơn”.

Tuy nhiên… liệu đây có thật sự là lựa chọn tối ưu?
Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết ưu – nhược điểm, rủi ro thường gặp và đưa ra lời khuyên từ đơn vị thi công để anh/chị dễ dàng đưa ra quyết định đúng nhất.

Khoán Công Phần Thô Là Gì?

Khoán công phần thô là hình thức mà chủ nhà tự mua toàn bộ vật tư phần thô: cát, đá, xi măng, gạch, thép, ống nước, dây điện phần thô…
Đội thi công chỉ phụ trách nhân công xây – đổ bê tông – dựng cốt thép – xây tường – đi điện nước thô.

Hình thức này khác hoàn toàn với khoán trọn gói phần thô, nơi nhà thầu lo toàn bộ nhân công + vật tư phần thô, còn chủ nhà chỉ theo dõi.

1. Ưu Điểm Khi Khoán Công Phần Thô

1.1. Chủ động lựa chọn vật tư theo mong muốn

Nhiều chủ nhà thích tự chọn thương hiệu xi măng, thép, ống nước để đảm bảo chất lượng. Khoán công giúp anh/chị hoàn toàn kiểm soát nguồn vật tư.

1.2. Cảm giác “tiết kiệm được tiền”

Nhìn bề ngoài, tự mua vật tư có vẻ rẻ hơn. Vì chủ nhà có thể:

• so sánh giá từng nhà cung cấp
  
• chọn thời điểm vật tư rẻ
  
• tự thương lượng giá tốt

1.3. Dễ thay đổi vật tư theo tình hình thực tế

Trong trường hợp muốn nâng cấp thép, tăng xi măng, đổi thương hiệu ống nước,… chủ nhà có thể tự quyết nhanh.

2. Nhược Điểm & Rủi Ro Khi Khoán Công Phần Thô

Đây là phần quan trọng và cũng là nguyên nhân nhiều chủ nhà bỏ khoán công sau 1 công trình.

 2.1. “Đội lên chi phí” cao hơn dự tính

Trong xây dựng phần thô, vật tư chiếm 60–70% tổng chi phí. Khi chủ nhà không rành khối lượng hoặc thiếu kinh nghiệm kiểm soát, rất dễ gặp các vấn đề sau:

• Mua dư thừa vật tư do tính toán sai khối lượng
  
• Mua thiếu → phải ngưng thi công → phát sinh vận chuyển nhiều lần
  
• Mua lẻ nên giá cao hơn so với giá nhà thầu mua theo số lượng lớn
  

👉 Kết quả thường thấy: Tổng chi phí thực tế cao hơn 10–20% so với khoán trọn phần thô. Tức là tưởng rẻ nhưng cuối cùng lại… đắt hơn.

 2.2. Không kiểm soát được chất lượng nhân công

Đội nhân công chỉ làm theo ngày hoặc theo m2, nên dễ xảy ra:

• làm nhanh – ẩu để giảm chi phí nhân công
  
• không tối ưu vật tư dẫn đến lãng phí
  
• khó chịu trách nhiệm khi có sự cố
  

Khi đội thi công không bao vật tư, họ không quan tâm tiết kiệm, dẫn đến mất kiểm soát chi phí.

 2.3. Chủ nhà phải theo sát 100%

Đây là rủi ro lớn nhất khi khoán công phần thô, đặc biệt đối với chủ nhà bận rộn hoặc ở xa công trình. Vì nhà thầu chỉ phụ trách nhân công, gần như mọi việc còn lại đều phải do chủ nhà tự xử lý:

• Theo dõi vật tư lên – xuống hằng ngày
  
• Tính toán khối lượng cần mua cho từng giai đoạn
  
• Nghiệm thu kỹ thuật: móng, cột, dầm, sàn, xây tường, điện nước thô
  
• Giải quyết phát sinh liên tục giữa thợ, nhà cung cấp và tiến độ thi công
  

Nếu không có kinh nghiệm, công trình rất dễ chậm tiến độ 1–2 tháng, thậm chí kéo dài hơn do thiếu vật tư, mua sai, hoặc phải chỉnh sửa nhiều lần.

 2.4. Khi có lỗi kỹ thuật → không biết do ai

Vì chủ nhà tự mua vật tư, còn đội thi công chỉ lo nhân công, nên khi xảy ra sự cố, hai bên rất dễ “đổ trách nhiệm” cho nhau.

Ví dụ các lỗi kỹ thuật thường gặp:

• Bê tông nứt, rỗ, yếu cường độ
  
• Thép đặt sai khoảng cách, sai vị trí
  
• Đường nước âm rò rỉ, chảy ngầm
  
• Tường nứt chân chim, nứt giao tuyến cột – tường
  

Nếu khoán công:

• Đội thi công có thể nói: “Vật tư kém chất lượng nên mới bị vậy.”
  
• Chủ nhà lại nghĩ: “Thợ làm ẩu, làm sai kỹ thuật.”
  
• Và cuối cùng: Không ai chịu trách nhiệm hoàn toàn.
  

Hậu quả là chủ nhà phải tự sửa – tự tốn chi phí, thậm chí phải đục phá lại tường, sàn, đường nước âm… gây tốn thời gian và tiền bạc rất lớn.

Trong khi nếu khoán trọn phần thô, nhà thầu chịu trách nhiệm từ vật tư đến kỹ thuật → dễ truy nguyên nhân và có bảo hành rõ ràng.

3. Khi Nào Nên Khoán Công Phần Thô?

Khi nào nên khoán công phần thô?

Hình thức này chỉ phù hợp khi:

• Chủ nhà rành xây dựng
• Có thời gian giám sát hằng ngày
• Có người thân am hiểu để hỗ trợ
• Công trình nhỏ, đơn giản
• Ở gần công trình, theo dõi được tiến độ

Nếu không có các yếu tố trên → không nên chọn khoán công.

4. Khi Nào Không Nên Khoán Công Phần Thô? (Khuyến nghị của chuyên gia)

Nếu anh/chị rơi vào các trường hợp sau, nên chọn khoán trọn gói phần thô để an toàn:

• Không rành xây dựng
• Sợ phát sinh chi phí
• Không muốn tranh cãi thợ – vật tư
• Muốn tiến độ nhanh & rõ ràng
• Nhà phố kết cấu phức tạp
• Chủ nhà ở xa, không thể giám sát

Đây cũng là lý do 90% chủ nhà chọn khoán trọn → vì được bảo hành, không lo chất lượng, không lo vật tư phát sinh.

5. So Sánh Nhanh: Khoán Công Phần Thô VS Khoán Trọn Gói

6. Lời Khuyên Từ Chuyên Gia Thi Công

Nếu mục tiêu của anh/chị là:

• xây nhà nhanh
• giảm rủi ro
• kiểm soát chi phí
• có đơn vị chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối

→ Không nên khoán công phần thô.

Khoán trọn phần thô giúp:

• rõ chi phí ngay từ đầu
• không phát sinh khó lường
• nhà thầu chịu trách nhiệm 100%

Đặc biệt với nhà ở Cần Thơ, nơi nhân công thay đổi liên tục, khoán công phần thô dễ gặp tình trạng “đang làm thì nghỉ”, “đội giá”, “không ai chịu trách nhiệm”.

Kết Luận

Khoán công phần thô có thể mang lại cảm giác chủ động, nhưng chỉ phù hợp nếu chủ nhà thật sự rành chuyên môn và có thời gian theo sát.
Với đa số trường hợp, đặc biệt nhà phố – nhà ở gia đình, khoán trọn gói là lựa chọn tối ưu để đảm bảo:

• chi phí ổn định
• chất lượng đồng bộ
• tiến độ rõ ràng
• ít rủi ro kỹ thuật

Liên hệ ngay để được tư vấn cải tạo nhà ở Cần Thơ miễn phí:

Hotline: 0795 522 225
Địa chỉ: D72, Đường số 8, KDC Nông Thổ Sản, P. Hưng Phú, TP. Cần Thơ
Website: https://xaydungquangthinh.com
Facebook: facebook.com/xaydungquangthinh